Crédit immobilier : quelles sont les conditions négociables ?

 Une fois la maison parfaite dénichée et le compromis de vente signé, il est temps de passer aux choses sérieuses : la négociation et l'obtention d'un crédit immobilier au meilleur taux ! Entre assurance, mensualités, indemnités et frais de dossier, le prêt se compose de nombreuses caractéristiques, certaines négociables, d'autres non... oui, mais lesquelles ? 

 

1. Le taux du prêt immobilier

Caractéristique principale du prêt, le taux nominal définit clairement le montant des intérêts (rémunération du prêt pour l'organisme prêteur). C'est le point le plus important à observer lors de la contraction d'un emprunt. Sache qu'il existe 3 types de taux nominaux (c'est à dire sans assurance) :

• taux fixe : comme son nom l'indique, il n'évoluera pas au cours du crédit, sauf en cas de renégociation du prêt immobilier ou d'un remboursement anticipé. Il est fixé à la signature. Son principal avantage est d'assurer une sécurité à l'emprunteur qui connait ainsi durablement ses mensualités et la durée d'emprunt. Il peut donc mieux gérer son budget. Il est conseillé pour les emprunts de longue durée, de 15 ans et plus.
• taux variable : il varie annuellement en fonction d'un indice de référence, à la hausse ou à la baisse. Il est conseillé sur des emprunts de courtes durées, il est plus risqué qu'un taux fixe car les prévisions d'évolutions ne sont jamais fiables à 100%. Celui-ci a un impact direct sur le taux d'intérêt de ton crédit donc sur la durée ou sur les mensualités de remboursement mensuelles. Passé d'un taux variable à un taux fixe est possible, l'inverse est plus compliqué.
• taux révisable : il s'agit d'un taux variable mais limité à la hausse. Pour limiter les risques, il existe plusieurs types de taux révisables dont le taux révisable capé, c'est à dire plafonné, qui varie généralement entre 1% de plus ou de moins que le taux présenté lors de la signature de l'emprunt.

N'hésite pas à demander des renseignements sur les différentes solutions à ton banquier. En fonction de la conjoncture économique et de ton projet, tu trouveras plus facilement le taux qui te convient.

Négociable ? Le taux est la première des conditions négociables mais il faut savoir s'y prendre, notamment en mettant les propositions de différentes banques en concurrence !
 

2. L'assurance

L'assurance du crédit immobilier est obligatoire. Elle permet d'assurer l'emprunteur en cas de décès ou de longue maladie. Il est indispensable de porter son attention sur les deux aspects principaux : le coût et les garanties proposées.

Négociable ? Le coût peut varier d'un organisme à l'autre. Tu as légalement le droit de démarcher un autre prestataire que l'organisme préteur si cela peut te faire économiser quelques euros. L'assurance est extrêmement rentable pour l'organisme bancaire prêteur, voilà pourquoi il la propose souvent dans un « package » de crédit complet. Avant, en contractant l'assurance dans un organisme externe, les conditions des taux pouvaient varier à la hausse ( bien sûr !) mais depuis le 1 septembre, la loi Lagarde interdit toute augmentation du taux nominal du crédit en cas d'acceptation du prêteur d'une assurance externe.

Au delà du prix, veille à mettre en concurrence les garanties et notamment les exclusions explicitées dans les conditions générales... on s'arme de patience et on lit les petits caractères dans le détail ! Lorsque les tarifs sont bas, le risque est de se retrouver avec une coquille vide. Bien souvent le mal de dos ou la dépression, soit 50% des maladies en France, sont exclus de l'assurance... Rien ne t'empêche de faire des devis auprès de plusieurs organismes. Pour gagner du temps mais aussi comparer des assurances sur des conditions similaires, Assurland t'aide à faire le bon choix en quelques clics. Mais gare aux garanties et aux exclusions, les économies oui, mais les risques non !
 

3. Les garanties

L'organisme financier prêteur entend bien récupérer son argent un jour, voilà pourquoi il demande à l'emprunteur de lui fournir des garanties en cas de défaut de paiement. Pour garantir sont prêt l'acheteur à 3 possibilités :

• L'hypothèque permet au créancier de se saisir du bien si l'emprunteur ne rembourse pas sa dette, et de le revendre pour récupérer son argent. Celle-ci doit faire l'objet d'un acte notarié pour l'inscription à la conservation des hypothèques et occasionne des frais supplémentaires de l'ordre de 1 à 2% du prêt, (notamment à cause du paiement de la taxe de publicité foncière). En cas de revente du bien, cet acte fait l'objet d'une mainlevée, un acte notarié ( donc une somme d'argent à débourser !) pour la radiation auprès du conservateur des hypothèques.

Négociable ? Ces frais sont à la charge du vendeur, il font donc tenter de les négocier avec le rédacteur de l'acte, s'il n'est pas astreint à un tarif spécifique.

• L'inscription en privilège de prêteur de deniers. Valable uniquement sur les biens anciens (de plus de 5 ans), cette inscription est moins chère qu'une hypothèque car la taxe de publicité foncière n'est plus à acquitter. Cependant, elle comprend tout comme l'hypothèque une mainlevée en cas de revente.

• Société de cautionnement. Contrairement à l'hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers, il n'y a ni frais d'inscription à la conservation des hypothèques, ni frais de notaire, ni mainlevée. Ce service reste tout de même payant, car les sociétés de cautionnement créées par les banques assurent le remboursement du prêt en cas de non-paiement par l'emprunteur. Elles disposent ensuite d'un recours contre l'emprunteur. Ce cautionnement est accordé en fonction du montant du projet et de l'apport personnel.

• La caution. Lors de petits emprunts (en dessous de 50 000 euros environ) une personne peut se porter caution personnelle pour ton emprunt, et cela n'engendre pas de frais.

Négociables ? Il ne faut pas hésiter à questionner son organisme préteur sur les différentes possibilités de garanties de crédit pour trouver celle qui correspond le mieux au projet mais aussi la moins chère. Certaines mutuelles de fonctionnaires proposent ces cautions pour un montant faible, voire gratuitement... alors pourquoi se priver de cette économie si on y a droit ?
 

4. Les indemnités de remboursement

Si pour une raison ou une autre (héritage, revente du bien, etc.) tu perçois de fortes sommes d'argent et souhaites rembourser tes mensualités par anticipation, des pénalités de remboursement peuvent être appliquées... Il est important de s'arrêter sur ce point, notamment si tu souhaites revendre ton bien avant la fin du remboursement de ton crédit.

Négociables ? Si on prévoit le coup, elles sont parfaitement négociables, c'est même recommandé car on se passerait bien des pénalités !
 

5. Les mensualités modulables :

Les revenus évoluent bien souvent au cours d'une vie. L'option permettant de moduler le montant de ses mensualités peut rendre service dans ces cas là : report, augmentation ou diminution des mensualités permettant de baisser le coût total du prêt ou au contraire faire face à une dépense imprévue.

Négociable ? Chaque modification non mentionnée dans le contrat de prêt entraine un avenant. Qui dit avenant dit frais d'écriture donc paiement  ! A toi de faire le calcul en fonction de ta situation, mais si cette option est prévue dans le contrat initial (avec un coût ou non) tu ne débourseras pas les 500 euros minimum demandés à chaque modification.
 

6. Les frais de dossier

La souscription d'un crédit entraine des frais de dossier, sauf pour un prêt à taux zéro. C'est en partie grâce à ces frais que la banque se rémunère. Ils varient en fonction du dossier du client et du projet. Évidemment, si l’offre de prêt est refusée, le client ne les règle pas.

Négociable ? Qui ne tente rien n'a rien ! Ils sont parfaitement négociables avec ton banquier mais en contre-partie celui-ci va essayer de te proposer d'autres produits financiers, comme la domiciliation de comptes dans son organisme ou encore la souscription d'une assurance habitation. N'hésite pas alors à négocier également sur ces produits financiers. Par exemple, tu peux demander à bénéficier de 2 mois gratuits sur ton assurance habitation. Celle-ci ne t'engageant que pour un an, tu seras libre d'en changer au bout de 12 mois si tu trouves une meilleure offre ailleurs.

Trouver le meilleur crédit : la marche à suivre...

L'emprunt immobilier est incontournable pour acquérir la maison de ses rêves. Encore faut-il savoir dans quel organisme le contracter et comment trouver la proposition la plus avantageuse en fonction de son projet.

 

Faire estimer sa capacité d'emprunt

Pour trouver un financement, tu peux t'adresser à un établissement bancaire traditionnel ou à un organisme spécialisé. On ne se lance pas tête baissée dans ce type de projet, il est donc important de savoir comparer les offres. Avant même d'entamer les recherches de logement, prends rendez-vous avec ton banquier habituel pour établir un premier « état des lieux » de ta situation financière et comprendre le montant que tu peux espérer emprunter ainsi que la durée des remboursements. Ce premier contact te permet de comprendre la composition d'un crédit immobilier. Avec cette estimation tu seras plus à même d'axer tes recherches de logement sur des biens correspondant à tes capacités financières.
 

Démarcher les banques

Une fois le bien trouvé, tu as enfin toutes les clés en mains pour chercher le meilleur prêt pour ton projet. Certains préfèrent signer un compromis de vente avant de démarcher les banques pour ne pas laisser passer la maison de leurs rêves, d'autres veulent obtenir un accord de prêt avant de s'engager avec le vendeur. Quoi qu'il en soit, une fois ton projet défini, tu vas pouvoir débuter ta quête de l'organisme prêteur. Et pour cela, il n'existe qu'un moyen : consulter un maximum de prestataires pour ensuite les mettre en concurrence.

Tu as plusieurs possibilités : tu peux parfaitement entamer les démarches personnellement et te rendre dans plusieurs établissements bancaires pour obtenir des propositions de prêt. Attention : pour pouvoir comparer les offres de prêt par la suite, il est indispensable d'obtenir les mêmes conditions. Pour cela, il est recommandé de présenter le même dossier à tous les établissements que tu mettras en concurrence. En effet, les éléments variables sont nombreux : mensualités, durée, assurance, garantie, etc.
 

Opter pour un courtier

Si tu n'as ni le temps, ni l'énergie de te consacrer à cette chasse au meilleur prêt et à l'art de la négociation qui suit généralement, tu as toujours la possibilité de profiter des services d'un courtier soit en direct, soit via Internet. Avec meilleurtaux.com, il te suffit de 10 minutes pour remplir ton profil et soumettre ta demande. Celle-ci sera transmise "anonymement" à leurs partenaires bancaires, dont tu pourras comparer les offres (sous 48h). En fin de formulaire, tu pourras choisir le service souhaité : visualiser vérifier et imprimer ton dossier, avoir une analyse en temps réel, etc. Rapide et simple pour trouver un financement, ce service est gratuit. Le courtier se rémunère ensuite de manière indirecte si tu conclus une affaire par son intermédiaire.
 

Mettre les offres en concurrence et négocier

Une fois toutes tes offres en main, tu peux retourner voir ton banquier habituel et jouer cartes sur table en lui montrant les offres faites par la concurrence. Les crédits immobiliers sont très plébiscités par les organismes bancaires car ils permettent de fidéliser un client sur le long terme. Compte tenu de l'engagement, de nombreuses banques risquent de te faire les yeux doux à cette occasion. Choisis ensuite la proposition la plus avantageuse, à conditions comparables bien sûr !

Attention lors de ta négociation, base-toi sur le TEG, c'est à dire le Taux Effectif Global. Les organismes bancaires font souvent leurs publicités sur le taux nominal (excluant l'assurance, les commissions, les frais de dossier), ce qui peut être trompeur. Avec le TEG, tu pourras comparer ce qui est comparable !

Avec un apport personnel important, il est toujours plus simple d'engager les négociations. Les frais de dossiers peuvent également être négociés (surtout lors d'un changement de banque), voire même être supprimés. Dans ce cas, prête une oreille attentive au discours de ton interlocuteur, qui essayera sans doute d'inclure des produits financiers supplémentaires en contre-partie de ces efforts sur la négociation de l'emprunt.

Les prêts bonifiés : puis-je en bénéficier ?

Devenir propriétaire n'est pas une mince affaire, notamment lorsqu'il s'agit de trouver un prêt pour conclure l'achat de son logement . Heureusement, il existe quelques mesures pouvant te donner un coup de pouce pour réaliser ton rêve : prêt à taux zéro, 1% logement, P.A.S., pour espérer en profiter, mieux vaut déjà les connaître. 

 

Le 1 % logement

Obtenir un prêt préférentiel de la part de son employeur, c'est possible! Les entreprises de plus de 10 salariés (hors secteur agricole) participent au 1 % logement, qui permet l’octroi de prêts à des taux plus faibles, allant jusqu' à 2 % (hors assurance et garantie). Ce prêt est réservé aux salariés et aux retraités (depuis moins de 5 ans), soit primo-accédants de leur résidence principale, soit en mobilité professionnelle.

La durée du prêt peut varier de 5 à 20 ans. Bien évidemment, le fait de quitter l’entreprise n’interrompt pas le prêt. Tu peux choisir de le rembourser par mensualités constantes ou progressives.

Le prêt 1% ne peut financer que 50% du prix de l'acquisition (60% si les ressources sont inférieures à celles du Prêt d'Accession Sociale), il ne s'agit donc pas du prêt principal. L'employeur fixe librement le montant du prêt, dont le plafond maximum est défini par la zone géographique et le type d'acquisition.
Le bilan énergétique doit être compris entre A et D

Si tu travailles dans une entreprise du secteur privé, tu peux t'adresser soit à la direction du personnel soit à l’organisme collecteur de cette cotisation pour ton employeur.
 

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Le Prêt à l’Accession Sociale est destiné aux personnes à ressources limitées, (montant défini par décret). Il ouvre droit aux Aides Personnalisées au Logement (APL), versées par le Caisse d'Allocations Familiales, à une réduction des frais de notaire, et à une assurance chômage permettant le report des mensualités en cas de licenciement. Très avantageux, il est soumis à de nombreuses conditions : type d’achat, surface minimale et plafond de ressources en fonction du nombre de personnes du ménage.

Il est uniquement valable pour l'acquisition d'une résidence principale dans le neuf ou l'ancien et peut financer jusqu'à 100% du prix de l'acquisition sur 5 à 30 ans. S'il ne permet pas de couvrir la somme à 100% , il peut être cumulé à un prêt à taux 0 et/ou à un prêt 1% logement également. Pour en bénéficier, il faut également pouvoir assurer un apport personnel d'au moins 10% du montant total de l'acquisition. Tout comme un prêt immobilier classique, l'acheteur peut choisir un taux fixe ou variable.
 

Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro est un prêt en perpétuelle évolution. Il permet d'emprunter une certaine somme sans payer d'intérêts à l'organisme préteur. Il est proposé de manière automatique par presque toutes les banques. Il s'adresse uniquement aux primo-accédants en quête de leur résidence principale et à quelques cas particuliers (carte d'invalidité, bénéficiaire allocation d'adulte handicapé, personne victime d'une catastophe rendant son logement inhabitable). Ce prêt est néanmoins soumis à des plafonds de ressources qui varient en fonction de la taille du ménage et de la localisation de l'achat immobilier. Pour savoir si tu peux en béneficier, tu peux faire une estimation gratuitement sur Cyberprêt.

Ce prêt permet de financer une partie de l’achat du logement jusqu'à 20 % maximum du prix du bien dans l'ancien et 30 % dans le neuf . Il peut également être complété par d'autres prêts (Prêt à l’accession sociale, prêt conventionné….). La durée du remboursement varie en fonction des ressources de l'emprunteur. Avec les mêmes critères, le montant accordé en prêt à taux zéro ne varie pas d'un organisme bancaire à l'autre. Pourtant, tu peux bénéficier d'un montant de 1524 euros supplémentaires si ton foyer attend un heureux événement. Pour cela, il suffit de fournir une attestation prénatale lors de ton rendez-vous avec le banquier.
 

Les prêts des caisses de retraite

Tu es retraité et tu souhaites obtenir un crédit pour financer la maison de tes rêves ? Si tu es en retraite depuis plus de 5 ans, tu ne peux plus avoir accès au prêt 1% logement, mais tu peux te rapprocher de ta caisse de retraite pour porter ta candidature pour un prêt. Ce service est essentiellement proposé par les caisses de retraite d'anciens cadres.

Astuces pour réduire les frais de notaire

Pas toujours évident à comprendre, l'acte notarié est obligatoire lors d'une transaction immobilière. Comment cela fonctionne ? Quelle somme prévoir ? Mais surtout, comment réduire les frais ? 

 

Comment se décomposent les frais de notaire ?

Bien souvent présenté comme « celui qui s'en met plein les poches », le notaire est avant tout la pour garantir la valeur juridique des transactions réalisées. Pour les acquisitions immobilières c'est donc un passage obligé. Cette opération engendre bien sûr des frais mais le notaire ne perçoit pas les sommes pour son seul compte, la plupart sont reversées à l'État sous forme de taxes.

Les frais de notaire se décomposent ainsi :

• Les honoraires du notaire. Ils sont calculés à partir d'un barème régressif, règlementés par un décret et rémunèrent le travail du notaire. Ils se calculent par tranche en fonction du montant du bien, environ 1% au dessus de 100 000€. Il faut bien sûr s'acquitter de la TVA à 19,6% ce qui permet d'évaluer les frais de notaire autour de 1,2% TTC.

• Les frais de débours. Lors d'un achat, toutes les pièces doivent être présentées en version originale. Le notaire fait les démarches auprès des administrations pour les obtenir : cadastre, salaire du conservateur des hypothèques, géomètre, timbres et expédition... ce qui engendre des frais. il faut compter entre 280 et 600 € dont 180€ de dossier.

• Les taxes qui vont directement dans les caisses de l'État. Pour un logement neuf, c'est à dire de moins de 5 ans et n'ayant jamais été revendu depuis, l'acheteur doit s'acquitter de la TVA à 19,6% et de la taxe de publicité foncière (ou droit de mutation) à 0,715%. Pour un logement ancien, les taxes s'élèvent à 5,09% (droit d'enregistrement pour le département : 3,60%, taxe communale 1,20%, le droit au profit de l'état : 0,20%, les frais d'assiette : 0,9%).

Tu souhaites avoir une estimation des frais de notaire applicables à ton projet ? Sur le Cyberprêt, tu peux évaluer gratuitement ces frais en fonction de ton achat dans la rubrique « Calculatrice », calcul frais de notaire.
 

Astuce 1 : Réduire les honoraires du notaire

Tout n'est pas négociable puisque les taxes qui reviennent à l'État sont fixes. Les honoraires sont aussi règlementés par l'administration, mais rien n'empêche de poser la question, qui ne tente rien n'a rien ! De toute manière, tant qu'il n'y a pas d'acte, la consultation d'un notaire est gratuite.
 

Astuce 2 : Exclure les frais d'agence

Si tu passes par une agence immobilière lors de ton achat, les frais d'agence peuvent être déduits des frais de notaire, à condition que ce soit toi qui les payes séparément.. En effet, les frais de notaire seront ainsi calculés sur la somme nette vendeur et non pas sur le coût global de la transaction.

Le mandat de vente précise qui de l’acheteur ou du vendeur paye les frais d’agence. Pour les exclure des frais de notaire, l'acheteur doit régler la somme demandée. Si ce n'est pas le cas, il peut demander la réécriture de ce mandat, cela ne change absolument rien pour le vendeur ou l'agence mais peut faire économiser une petite somme. Prenons l'exemple d'un bien acheté à 180 000€ auquel il faut ajouter 12 000 euros de frais d'agence et 7% de frais notariés. Le montant des frais de notaire sera d'environ 13 650 € avec les frais d'agence inclus et 12 600 € avec ces mêmes frais payées séparément, soit 840 euros d'économies !
 

Astuce 3 : Séparer l’achat immobilier de l’achat de mobilier

Souvent oubliée mais totalement légale, une autre astuce existe pour réduire les frais de notaire. Dans l'ancien, voire parfois dans le neuf, les logements vendus contiennent bien souvent des équipements intérieurs. Hors les frais de notaire ne sont imputables que sur l'achat d'un bien immobilier.

Il faut donc déduire du prix de vente l'ensemble des équipements vendus avec la maison : cuisine équipée, électroménager, meubles laissés sur place, lustres, abri de jardin, etc. L'estimation doit être faite sur la base des factures et de la date d'achat ou de rénovation, avec un coefficient de vétusté le cas échéant.

Pour cela, il est indispensable d'indiquer sur le compromis de vente le montant d'achat de la maison et le montant d'achat des équipements séparément. Seul le prix d'achat de la maison sera pris en compte par le notaire. Il n'appliquera pas de frais sur le mobilier mais uniquement sur la valeur du bien immobilier. Sachant qu'une cuisine et une salle de bain équipées et récemment rénovées peuvent facilement se chiffrer à plusieurs milliers d'euros, c'est une belle économie !
Acquérir un bien est assez onéreux, alors on ne rate pas ces astuces pour faire des économies ! C'est toujours ça de pris!

Renégocier son prêt : comment faire des économies ?

Tu as souscrit un prêt immobilier à taux fixe il y a quelques années et depuis les taux ont considérablement chuté ? Si cela te fait enrager, pourquoi ne pas tenter la renégociation de prêt ? Ça peut valoir le coût! 

 

Le rachat de prêt immobilier : comment ça marche ?

Lorsque l'on contracte un emprunt pour financer un bien immobilier, notamment sur le long terme, on choisit plus facilement un taux fixe pour des raisons de sécurité. Pourtant les taux peuvent varier avec le temps et pour en profiter, tu peux entamer les démarches de rachat de prêt immobilier.

Ce rachat, effectué par ta banque ou un organisme financier concurrent, permet de revoir les mensualités à la baisse en modifiant le taux sans rallonger pour autant la durée du prêt, de belles économies en perspective. Le principe est plus simple à expliquer qu'à mettre en place : il s'agit de contracter un nouveau prêt venant se substituer au précédent, avec un taux préférentiel.
 

Une opération qui engendre des frais

Même si cette opération peut te faire économiser jusqu'à plusieurs milliers d'euros sur le montant total du remboursement de ton emprunt, il est nécessaire d'avoir le bon timing mais aussi de savoir mettre en perspective les conditions de rachat de crédit, pour être certain de faire des économies avec ce procédé.

Pour espérer obtenir le meilleur taux, il est bien souvent indispensable de changer de banque. En effet, la banque dans laquelle tu as contracté ton emprunt initial valide rarement cette démarche, car cette démarche lui fait perdre de l'argent. Pourtant, un prêt immobilier permet de fidéliser un client sur le long terme alors avec quelques propositions de la concurrence, ton banquier peut revoir sa décision pour ne pas te voir filer dans une autre banque. Mais attention, si tu te rends chez la concurrence, il faut tenir compte des frais supplémentaires liés à ce rachat.

Puisque tu rembourses ton premier prêt avec le second, tu dois t'acquitter :
• des pénalités de remboursement anticipé (soit 6 mois d'intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû).
• des frais de mainlevée.
• des frais de garanties, puisque tu vas contracter un nouveau prêt.
• des frais de dossier, sauf si tu réussis à les négocier.

En restant dans ta banque, les frais seront moindres mais le taux ne sera peut-être pas aussi avantageux que chez la concurrence (à condition que ce soit possible). Seules les pénalités de remboursement anticipées et les frais de mainlevée resteront à régler. Ces opérations ne sont accordées que dans de rares cas, à de « bons  clients » c'est à dire ayant souscrit de nombreux produits financiers dans le même établissement.
 

Quelles sont les conditions idéales pour une renégociation ?

Rembourser un prêt consiste à payer d'une part les intérêts et d'autre part le capital. Sur ta mensualité, le % d'intérêts est plus important que le capital au départ et cela s'inverse au fur et à mesure. L'opération du rachat de crédit immobilier n'est donc intéressante que si la démarche se concrétise avant la moitié de la durée de remboursement de ton prêt initial. Ni trop tard, ni trop tôt, avant 1 an il est probable que les taux n'aient pas suffisamment évolué pour te permettre de réaliser de belles économies !

L'offre de la concurrence doit être plus que séduisante pour t'entrainer sur ce terrain. Pour en être certain, n'hésite pas à faire des simulations détaillées, comprenant les mêmes conditions. Pour savoir quelle solution est la plus avantageuse, la bonne veille calculette va reprendre du service. Devant la complexité du calcul, n'hésite pas à te faire chiffrer précisément (et expliquer) ce procédé par ton banquier. S'il n'y arrive pas, prends tes jambes à ton coup et va voir ailleurs! Pour réaliser une opération rentable, les frais engendrés doivent être inférieurs à l'économie réalisée au final.