Crédit immobilier : quelles sont les conditions négociables ?

 Une fois la maison parfaite dénichée et le compromis de vente signé, il est temps de passer aux choses sérieuses : la négociation et l'obtention d'un crédit immobilier au meilleur taux ! Entre assurance, mensualités, indemnités et frais de dossier, le prêt se compose de nombreuses caractéristiques, certaines négociables, d'autres non... oui, mais lesquelles ? 

 

1. Le taux du prêt immobilier

Caractéristique principale du prêt, le taux nominal définit clairement le montant des intérêts (rémunération du prêt pour l'organisme prêteur). C'est le point le plus important à observer lors de la contraction d'un emprunt. Sache qu'il existe 3 types de taux nominaux (c'est à dire sans assurance) :

• taux fixe : comme son nom l'indique, il n'évoluera pas au cours du crédit, sauf en cas de renégociation du prêt immobilier ou d'un remboursement anticipé. Il est fixé à la signature. Son principal avantage est d'assurer une sécurité à l'emprunteur qui connait ainsi durablement ses mensualités et la durée d'emprunt. Il peut donc mieux gérer son budget. Il est conseillé pour les emprunts de longue durée, de 15 ans et plus.
• taux variable : il varie annuellement en fonction d'un indice de référence, à la hausse ou à la baisse. Il est conseillé sur des emprunts de courtes durées, il est plus risqué qu'un taux fixe car les prévisions d'évolutions ne sont jamais fiables à 100%. Celui-ci a un impact direct sur le taux d'intérêt de ton crédit donc sur la durée ou sur les mensualités de remboursement mensuelles. Passé d'un taux variable à un taux fixe est possible, l'inverse est plus compliqué.
• taux révisable : il s'agit d'un taux variable mais limité à la hausse. Pour limiter les risques, il existe plusieurs types de taux révisables dont le taux révisable capé, c'est à dire plafonné, qui varie généralement entre 1% de plus ou de moins que le taux présenté lors de la signature de l'emprunt.

N'hésite pas à demander des renseignements sur les différentes solutions à ton banquier. En fonction de la conjoncture économique et de ton projet, tu trouveras plus facilement le taux qui te convient.

Négociable ? Le taux est la première des conditions négociables mais il faut savoir s'y prendre, notamment en mettant les propositions de différentes banques en concurrence !
 

2. L'assurance

L'assurance du crédit immobilier est obligatoire. Elle permet d'assurer l'emprunteur en cas de décès ou de longue maladie. Il est indispensable de porter son attention sur les deux aspects principaux : le coût et les garanties proposées.

Négociable ? Le coût peut varier d'un organisme à l'autre. Tu as légalement le droit de démarcher un autre prestataire que l'organisme préteur si cela peut te faire économiser quelques euros. L'assurance est extrêmement rentable pour l'organisme bancaire prêteur, voilà pourquoi il la propose souvent dans un « package » de crédit complet. Avant, en contractant l'assurance dans un organisme externe, les conditions des taux pouvaient varier à la hausse ( bien sûr !) mais depuis le 1 septembre, la loi Lagarde interdit toute augmentation du taux nominal du crédit en cas d'acceptation du prêteur d'une assurance externe.

Au delà du prix, veille à mettre en concurrence les garanties et notamment les exclusions explicitées dans les conditions générales... on s'arme de patience et on lit les petits caractères dans le détail ! Lorsque les tarifs sont bas, le risque est de se retrouver avec une coquille vide. Bien souvent le mal de dos ou la dépression, soit 50% des maladies en France, sont exclus de l'assurance... Rien ne t'empêche de faire des devis auprès de plusieurs organismes. Pour gagner du temps mais aussi comparer des assurances sur des conditions similaires, Assurland t'aide à faire le bon choix en quelques clics. Mais gare aux garanties et aux exclusions, les économies oui, mais les risques non !
 

3. Les garanties

L'organisme financier prêteur entend bien récupérer son argent un jour, voilà pourquoi il demande à l'emprunteur de lui fournir des garanties en cas de défaut de paiement. Pour garantir sont prêt l'acheteur à 3 possibilités :

• L'hypothèque permet au créancier de se saisir du bien si l'emprunteur ne rembourse pas sa dette, et de le revendre pour récupérer son argent. Celle-ci doit faire l'objet d'un acte notarié pour l'inscription à la conservation des hypothèques et occasionne des frais supplémentaires de l'ordre de 1 à 2% du prêt, (notamment à cause du paiement de la taxe de publicité foncière). En cas de revente du bien, cet acte fait l'objet d'une mainlevée, un acte notarié ( donc une somme d'argent à débourser !) pour la radiation auprès du conservateur des hypothèques.

Négociable ? Ces frais sont à la charge du vendeur, il font donc tenter de les négocier avec le rédacteur de l'acte, s'il n'est pas astreint à un tarif spécifique.

• L'inscription en privilège de prêteur de deniers. Valable uniquement sur les biens anciens (de plus de 5 ans), cette inscription est moins chère qu'une hypothèque car la taxe de publicité foncière n'est plus à acquitter. Cependant, elle comprend tout comme l'hypothèque une mainlevée en cas de revente.

• Société de cautionnement. Contrairement à l'hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers, il n'y a ni frais d'inscription à la conservation des hypothèques, ni frais de notaire, ni mainlevée. Ce service reste tout de même payant, car les sociétés de cautionnement créées par les banques assurent le remboursement du prêt en cas de non-paiement par l'emprunteur. Elles disposent ensuite d'un recours contre l'emprunteur. Ce cautionnement est accordé en fonction du montant du projet et de l'apport personnel.

• La caution. Lors de petits emprunts (en dessous de 50 000 euros environ) une personne peut se porter caution personnelle pour ton emprunt, et cela n'engendre pas de frais.

Négociables ? Il ne faut pas hésiter à questionner son organisme préteur sur les différentes possibilités de garanties de crédit pour trouver celle qui correspond le mieux au projet mais aussi la moins chère. Certaines mutuelles de fonctionnaires proposent ces cautions pour un montant faible, voire gratuitement... alors pourquoi se priver de cette économie si on y a droit ?
 

4. Les indemnités de remboursement

Si pour une raison ou une autre (héritage, revente du bien, etc.) tu perçois de fortes sommes d'argent et souhaites rembourser tes mensualités par anticipation, des pénalités de remboursement peuvent être appliquées... Il est important de s'arrêter sur ce point, notamment si tu souhaites revendre ton bien avant la fin du remboursement de ton crédit.

Négociables ? Si on prévoit le coup, elles sont parfaitement négociables, c'est même recommandé car on se passerait bien des pénalités !
 

5. Les mensualités modulables :

Les revenus évoluent bien souvent au cours d'une vie. L'option permettant de moduler le montant de ses mensualités peut rendre service dans ces cas là : report, augmentation ou diminution des mensualités permettant de baisser le coût total du prêt ou au contraire faire face à une dépense imprévue.

Négociable ? Chaque modification non mentionnée dans le contrat de prêt entraine un avenant. Qui dit avenant dit frais d'écriture donc paiement  ! A toi de faire le calcul en fonction de ta situation, mais si cette option est prévue dans le contrat initial (avec un coût ou non) tu ne débourseras pas les 500 euros minimum demandés à chaque modification.
 

6. Les frais de dossier

La souscription d'un crédit entraine des frais de dossier, sauf pour un prêt à taux zéro. C'est en partie grâce à ces frais que la banque se rémunère. Ils varient en fonction du dossier du client et du projet. Évidemment, si l’offre de prêt est refusée, le client ne les règle pas.

Négociable ? Qui ne tente rien n'a rien ! Ils sont parfaitement négociables avec ton banquier mais en contre-partie celui-ci va essayer de te proposer d'autres produits financiers, comme la domiciliation de comptes dans son organisme ou encore la souscription d'une assurance habitation. N'hésite pas alors à négocier également sur ces produits financiers. Par exemple, tu peux demander à bénéficier de 2 mois gratuits sur ton assurance habitation. Celle-ci ne t'engageant que pour un an, tu seras libre d'en changer au bout de 12 mois si tu trouves une meilleure offre ailleurs.